Włoski rynek potrafi kusić. Do inwestowania zachęca bowiem klimat, turystyka czy styl życia. Do tego jest ogromna różnorodność regionów i typów nieruchomości we Włoszech. Wybierać można bowiem spośród mieszkań w miastach po domy w winnicach. I właśnie ta różnorodność jest pierwszym miejscem, w którym inwestorzy wpadają w tarapaty. To, co w jednym miejscu jest prostą transakcją, w innym może wymagać dodatkowych procedur. Inwestycje w nieruchomości we Włoszech mogą też wiązać się z problemami prawno-technicznymi, których nie widać na zdjęciach.
Jasny cel inwestycji
Najczęstszy błąd, to impulsywna decyzja o zakupie z powodu potencjalnej okazji cenowej. Wszystko to bez bez zastanowienia czy mieszkanie we Włoszech ma zarabiać na najmie krótkoterminowym czy długoterminowym. Ewentualnie czy ma to być drugi dom z okazjonalnym wynajmem. Od tego zależą koszty, formalności, a nawet to, czy dana lokalizacja i typ lokalu w ogóle nadają się do zamierzonego planu. Ryzyko polega na tym, że wstępnie tani dom we Włoszech nad morzem okazuje się drogi w utrzymaniu albo trudny do legalnego wynajmu.
Stan faktyczny kontra dokumenty: urbanistyka i kataster
Jedna z najbardziej „włoskich” pułapek to rozjazd między tym, co stoi w rzeczywistości, a tym, co wynika z dokumentów. W praktyce konieczne jest sprawdzenie zgodności urbanistycznej oraz zgodności katastralnej. Co ważne, sam kataster nie jest narzędziem do wykrywania samowoli budowlanej.
W tym obszarze często pojawia się temat „abuso edilizio” (nieprawidłowości budowlane). Niekiedy to drobna zmiana układu, a czasem poważna przebudowa bez właściwych zgód. Wtedy problemem nie jest tylko papierologia, ale realne ryzyko sankcji czy utrudnień przy sprzedaży lub remoncie. Warto też pamiętać, że włoski notariat i środowiska techniczne przenoszą nacisk na wcześniejszą weryfikację zgodności nieruchomości na Sardynii i w każdym innym regionie kraju.
Umowa przedwstępna - „caparra” to nie detal
Kolejny obszar, gdzie inwestorzy tracą pieniądze, to umowa przedwstępna i sposób wpłaty środków. W praktyce bardzo często płaci się caparra confirmatoria, czyli kwotę zabezpieczającą wykonanie umowy. Jej sens jest prosty. Jeśli jedna strona się wycofa, konsekwencje finansowe mogą być dotkliwe.
Z perspektywy bezpieczeństwa ważne jest też to, by w umowie przedwstępnej jasno powiązać transakcję z warunkami, które muszą być spełnione do aktu końcowego. Może to być potwierdzenie zgodności urbanistycznej, określone dokumenty od sprzedającego, uregulowanie ewentualnych niezgodności, czy komplet wpisów i obciążeń. Niedopilnowany w pełni zakup nieruchomości we Włoszech często kończy się sporem.
Agibilità i „zdatność” do użytkowania
Inwestorzy skupiają się na metrażu i widoku, a pomijają temat agibilità. W uproszczeniu jest to formalna zdatność do użytkowania. Brak agibilità nie zawsze uniemożliwia zakup domu we Włoszech. Może jednak wpływać na wartość, finansowanie, wynajem i przyszłą odsprzedaż.
Inwestycje w nieruchomości we Włoszech a podatki
Pułapka numer jeden to liczenie ceny z ogłoszenia” jako pełnego kosztu inwestycji. Znaczenie ma m.in. to, czy kupuje się dom w Toskanii jako prima casa czy seconda casa, a także od kogo się kupuje (osoba prywatna czy firma).
Do tego dochodzą koszty notarialne, ewentualne prowizje pośredników, tłumaczenia, pełnomocnictwa, a potem stałe opłaty (np. condominio, media, lokalne daniny). Jeśli inwestycja ma się spinać na wynajmie, margines na błędy w kalkulacji bywa mały.